Exigences pour préserver la qualité de la zone 5 (villa)
2. Dans quels cas s'applique la majoration de densité en zone 5?
L'article 59 al.4 (nouveau) de la loi sur les constructions et les installations diverses (LCI) permet aux propriétaires de densifier leur parcelle en zone villa, à titre dérogatoire, au-delà de l'indice d'utilisation au sol (IUS) usuel de la zone 5 fixé à 0.25.
Trois conditions doivent être respectées et sont examinées par le département du territoire lors du dépôt de la demande en autorisation de construire :
- le projet fait partie d’un secteur densification accrue, identifié par la stratégie de densification de la zone 5, celle-ci constituant un chapitre à part entière du plan directeur communal (PDCom);
- les circonstances le justifient, le projet s'intègre harmonieusement dans le quartier;
- une part de pleine terre en suffisance est préservée.
Si l'administration accepte la requête, l'IUS peut passer de 0.25 à 0.44 voire 0.5 pour les parcelles de plus de 5000 m2.
L'application des standards énergétiques (HPE et THPE) en vertu de l'article 59 al.1 LCI permet de majorer ces IUS de 10 et 20%.
| Standard | HPE | THPE | |
|---|---|---|---|
| Parcelles < 5000 m2 | 0.44 | 0.44 | 0.48 |
| Parcelles > 5000 m2 | 0.5 | 0.55 | 0.6 |
Secteurs de la zone 5 concernés
Les « secteurs de densification accrue » sont identifiés par les communes, dans le cadre de leur plan directeur communal (PDCom).
Ces secteurs précisent les caractéristiques et contraintes à prendre en compte pour pouvoir densifier la parcelle. Ils font partie des périmètres identifiés par la fiche A04 du plan directeur cantonal (PDCn 2030) «Favoriser une utilisation diversifiée de la zone 5 ». Le Canton approuve ces secteurs lors de l’approbation du plan directeur communal par arrêté du Conseil d’Etat.
La marche à suivre élaborée en janvier 2021 en application du nouvel article 59 LCI et le guide thématique pour les plans directeurs communaux de deuxième génération précisent selon quelles modalités ces secteurs seront identifiés et quels en sont les contenus.
Dossier Pour une densification de qualité de la zone 5