Exigences pour préserver la qualité de la zone 5 (villa)

La 5^e zone est une zone résidentielle destinée aux villas. Des exploitations agricoles peuvent également y trouver place, et une activité professionnelle peut être admise. Le gabarit maximum en zone 5 est de 10 m de hauteur, avec un indice d'utilisation au sol* usuel maximal est de 0.25. 

* L'indice d'utilisation au sol (IUS) mesure l’intensité de l’utilisation du sol. C'est un rapport entre les surfaces de plancher et la surface de terrain.

Depuis 2013, les propriétaires peuvent densifier leur parcelle en zone villa, à titre dérogatoire, au-delà de l'IUS de 0.25 (voir aussi le dossier Pour une densification de qualité de la zone 5 )

L'article 59 al.4 (nouveau) de la loi sur les constructions et les installations diverses (LCI) permet aux propriétaires de densifier leur parcelle en zone villa, à titre dérogatoire, au-delà de l'indice d'utilisation au sol (IUS) usuel de la zone 5 fixé à 0.25.

Trois conditions doivent être respectées et sont examinées par le département du territoire lors du dépôt de la demande en autorisation de construire :

• le projet fait partie d’un secteur densification accrue, identifié par la stratégie de densification de la zone 5, celle-ci constituant un chapitre à part entière du plan directeur communal (PDCom);
• les circonstances le justifient, le projet s'intègre harmonieusement dans le quartier;
• une part de pleine terre en suffisance est préservée.

Si l'administration accepte la requête, l'IUS peut passer de 0.25 à 0.44 voire 0.5 pour les parcelles de plus de 5000 m².

L'application des standards énergétiques (HPE et THPE) en vertu de l'article 59 al.1 LCI permet de majorer ces IUS de 10 et 20%.

Secteurs de la zone 5 concernés 

Les « secteurs de densification accrue » sont identifiés par les communes, dans le cadre de leur plan directeur communal (PDCom).

Ces secteurs précisent les caractéristiques et contraintes à prendre en compte pour pouvoir densifier la parcelle. Ils font partie des périmètres identifiés par la fiche A04 du plan directeur cantonal (PDCn 2030) «Favoriser une utilisation diversifiée de la zone 5 ». Le Canton approuve ces secteurs lors de l’approbation du plan directeur communal par arrêté du Conseil d’Etat.

La marche à suivre élaborée en janvier 2021 en application du nouvel article 59 LCI et le guide thématique pour les plans directeurs communaux de deuxième génération précisent selon quelles modalités ces secteurs seront identifiés et quels en sont les contenus. 

Dossier Pour une densification de qualité de la zone 5

Certaines communes disposent d’un plan directeur communal 2^e génération approuvé, avec une stratégie de densification de leur zone 5. Ces stratégies devront être adaptées afin de respecter le nouveau cadre légal. Ainsi, ces communes devront identifier les secteurs de «densification accrue» de leur zone 5 où l’article 59-4 LCI pourra être appliqué et à quelles conditions. Elles devront également identifier les voies à aménager ou à créer en lien avec ces densifications (voir marche à suivre - chapitre B.1.1 p. 19 ).

Dans l’attente de cette adaptation, et jusqu’au 31 décembre 2022, l’accord des communes est requis lors d’une demande d'autorisation de construire en application de l’article 59-4 LCI.

Carte de l’avancement des stratégies de densification zone 5

La procédure de dépôt de la demande d’autorisation de construire reste identique. Cependant, de nouvelles pièces doivent être produites pour permettre d’étudier la pertinence de la densification dérogatoire demandée au titre de l’article 59-4 LCI.

A partir du 19 janvier 2021, l’instruction des demandes d'autorisation de construire se fait selon deux modalités différentes suivant la date de dépôt de la demande et l’existence ou non d’un plan directeur communal (PDCom) approuvé disposant d’une stratégie de densification de la zone 5 compatible avec le nouveau cadre légal.

Procédure d’instruction jusqu’au 31 décembre 2022

Les communes disposent d'une période de deux ans – jusqu'au 31 décembre 2022 – pour élaborer leur stratégie de densification de la zone 5 dans le cadre des plans directeurs communaux. 

Durant cette période, un préavis favorable des communes sera indispensable pour les projets sollicitant la dérogation de densité en application de l'art 59-4 LCI. 

Dès que la commune dispose d'un PDCom et d'une stratégie de densification de la zone 5 approuvés, les projets sollicitant l'application de l'art.59-4 LCI seront instruits dans les secteurs de densification accrue, selon les nouveaux critères présentés au chapitre A.2 de la marche à suivre.

Le préavis communal sera toujours sollicité, mais l'accord formel de la commune ne sera nécessaire que pour les projets de construction dont la surface de plancher habitable excède 48%.

Procédure d’instruction dès le 1^er janvier 2023

Dès cette date, si la commune dispose d'un PDCom et d'une stratégie de densification de la zone 5 approuvés, les projets sollicitant l’application de l'article 59-4 LCI seront instruits, dans les secteurs de densifications accrue, par les services cantonaux et la Commission d'architecture selon les critères d'évaluation présentés au chapitre A.2. de la marche à suivre.

Si le PDCom n’est pas encore approuvé, les projets de construction sollicitant l'application de l'article 59-4 LCI seront instruits, selon les critères d'évaluation présentés au chapitre A.2. de la marche à suivre.

Le préavis communal est toujours sollicité, mais l'accord formel de la commune n’est nécessaire que pour les projets de construction dont la surface de plancher habitable excède 48%.

Qu'en est-il des autorisations de construire en force ?

Les projets au bénéfice d'une autorisation de construire en force peuvent être réalisés.

Voir aussi

• Pour une densification de qualité de la zone 5
• Plans directeurs communaux de 2^e génération
• Carte de l'état d'avancement des PDCom 2^e génération 
• Carte de l'état d'avancement des stratégies zone 5 

Pour déposer une demande d'autorisation de construire ?

Adressez-vous à l'office des autorisations de construire

Pour une question concernant la zone villa ou les plans directeurs communaux ?

Adressez-vous à l'office de l'urbanisme

Depuis janvier 2013, la loi permet aux propriétaires de densifier leur parcelle en zone villa, à titre dérogatoire, au-delà de l'indice d'utilisation au sol de 0.25 (loi sur les constructions et installations diverses (LCI) article 59 al. 4)

En 2017, le guide «Les nouveaux quartiers jardins du XXI^e siècle» a proposé une méthode pour favoriser le développement harmonieux de la zone 5 (villa), sans nuire à la qualité patrimoniale tout en répondant à la demande en logements.

En 2019, suite au développement non-coordonné de la zone 5 induit par la multiplication des logements réalisés en application du nouvel article de loi, le département du territoire a décidé de suspendre son application (voir communiqué de presse du 28 novembre).

Des discussions politiques ont ensuite été menées avec le Grand Conseil et l'Association des communes genevoises en vue d'une levée du gel des dérogations (voir communiqué du 30 juin 2020).

Le 1^er octobre 2020, le Grand Conseil a voté la loi 12566 Genève doit se développer dans le respect de son environnement et en bonne collaboration avec les communes qui renforce le rôle des communes et l’exigence qualitative des projets, en cas de demande de majoration de densité. La notion de préservation de la pleine terre a également été introduite, pour toute demande de construction en zone 5, y compris sans dérogation.

Marche à suivre

En janvier 2021, une marche à suivre est publiée et décrit les exigences auxquelles les projets de construction et les plans directeurs communaux (PDCom) doivent répondre pour solliciter et obtenir une augmentation de la densité du projet. Elle décrit également la manière dont les dossiers de demandes d’autorisation de construire sont instruits, avec et sans dérogation de densité.

Marche à suivre pour la densification de la zone 5 (janvier2021)

Cette marche à suivre remplace le guide « Les nouveaux quartiers jardins du XXI^e siècle » publié en 2017 et permet la levée du moratoire instauré en 2019. Elle constitue la directive d’application du nouveau cadre légal (voir communiqué du 19 janvier 2021)