Chaque nouvelle construction dans la zone villa participe à la transformation du territoire. Pour préserver la qualité de vie de ces secteurs bénéficiant d'une végétalisation importante, il est nécessaire de mieux prendre en compte le patrimoine naturel et l'environnement existant.
La densification spontanée sur la zone 5 (villa) s'est fortement accélérée ces dernières années. Pour répondre aux enjeux de qualité et de gestion du territoire, le Grand Conseil a adopté le 1er octobre 2020 une mise à jour de la loi sur les constructions et installations diverses (LCI) qui renforce le rôle des communes et l’exigence qualitative des projets, en cas de demande de majoration de densité (article 59-4 LCI). La notion de préservation de la pleine terre a également été introduite, pour toute demande de construction en zone 5, y compris sans dérogation (article 59-3bis LCI). Enfin, une taxe est instaurée afin de contribuer au financement des aménagements viaires induits par la densification.
Stratégies communales
L’évolution et la densification du tissu bâti de la zone 5 doit être traitée par chaque commune, en fonction des contraintes et des opportunités rencontrées par secteur. L'analyse locale et contextualisée permet d'identifier les enjeux spécifiques et de constituer un document cadre formulant une vision et une stratégie de densification de la zone 5 à moyen terme. Il inclut les conditions de mise en œuvre, avec des réponses et options d'aménagement «sur mesure».
Ces stratégies communales font partie des mesures des plans directeurs communaux (PDCom) 2e génération. Des «secteurs de densification accrue» sont identifiés par les communes, dans le cadre de leur PDCom. Ces secteurs précisent les caractéristiques et contraintes à prendre en compte pour pouvoir densifier la parcelle. Ils font partie des périmètres identifiés par la fiche A04 du plan directeur cantonal (PDCn 2030) «Favoriser une utilisation diversifiée de la zone 5». Le Canton approuve ces secteurs lors de l’approbation du PDCom par arrêté du Conseil d’Etat.
Une marche à suivre, publiée en janvier 2021, décrit les exigences auxquelles les projets de construction et les PDCom doivent se conformer pour une densification de la zone 5 respectueuse du cadre de vie. Elle décrit également la manière dont les dossiers de demandes d’autorisation de construire sont instruits, avec et sans dérogation de densité.
Cette marche à suivre remplace le guide « Les nouveaux quartiers jardins du XXIe siècle » publié en 2017 et permet la levée du moratoire instauré en 2019 (communiqué du 19 janvier 2021). Elle constitue la directive d’application du nouveau cadre légal.
Les communes ont jusqu'au 1er janvier 2023 pour mettre à jour leur PDCom. Il leur appartient désormais d'y définir, les secteurs de densification accrue dans lesquels l’article 59-4 LCI pourra s’appliquer et donc permettre une majoration de densité. Les communes doivent également identifier les voies à aménager ou à modifier en lien avec ces secteurs de densification accrue. Les autorités communales pourront ainsi reprendre la maîtrise de leur développement territorial qui a fait défaut ces dernières années.
Dans l'intervalle, pour les communes qui ne disposent pas d’un PDCom avec une stratégie de densification approuvée compatible avec le nouveau cadre légal, un préavis favorable de la commune est nécessaire à la délivrance d’une autorisation de construire sollicitant une dérogation de densité avant que le canton n'entre en matière. En cas de préavis favorable, le canton instruira le dossier selon la nouvelle grille d'évaluation présentée dans la marche à suivre. Dès que la commune dispose d’un PDCom approuvé doté une stratégie de densification de la zone 5, le dossier est instruit en intégrant les contenus de cette marche à suivre, sans nécessiter le préavis favorable de la commune.
A compter du 1er janvier 2023, le Canton pourra entrer en matière et instruire la demande d'autorisation de construire selon le PDCom approuvé, ou selon la nouvelle grille d'évaluation présentée dans la marche à suivre, si le PDCom n’est pas encore approuvé.
Amélioration de la qualité
De nouvelles exigences permettront de renforcer la qualité des projets et leur intégration au contexte urbanistique local et d’en limiter l’impact environnemental. Les requérants devront désormais fournir, pour tout projet en zone villas, une information concernant l'«indice de verdure (IVER)». Celui-ci quantifie les effets induits de la construction sur les trois éléments naturels suivants : pleine terre, stratégie végétale et eau. Désormais, le projet d'autorisation de construire doit fournir une information sur ces éléments naturels, permettant ainsi d’en objectiver quantitativement et qualitativement l'impact (voir marche à suivre).
Voir aussi Exigences pour préserver la qualité de la zone 5 (villa)
Programme de densification des quartiers en zone 5
La dernière mise à jour de la carte du programme de densification des quartiers en zone 5 selon la fiche A03 du plan directeur cantonal Genève 2030 a été effectuée suite à l’échéance de la durée effective de quatre zones réservées (secteurs de Pierre-Longue et Route de Chancy à Onex, ainsi que Pinchat et Drize à Carouge).
Stratégie de densification de la zone 5 approuvées
Les stratégies de densification de la zone 5 font l'objet d'un chapitre des plans directeurs communaux (PDCom) des communes concernées par la fiche A04 du plan directeur cantonal (PDCn 2030) «Favoriser une utilisation diversifiée de la zone 5»
Le PDCom suivant dispose d'une stratégie :
- PDCom de Vernier le 25 mai 2022 (pp. 257 à 283 + carte en pp. 277 à 282)