L’approche volontariste de la politique du logement genevoise se réalise avant tout dans les zones de développement, c’est-à-dire dans les nouveaux quartiers de logements où la majorité des immeubles se construisent actuellement et dans les prochaines années. Il s'agit notamment des grands projets urbains prioritaires du canton.
La Loi générale sur les zones de développement (art. 5 LGZD) stipule en effet que tous les logements qui y sont construits, tant à la vente qu’à la location, doivent répondre à un besoin prépondérant d’intérêt général. Ces zones sont donc tout particulièrement destinées à la classe moyenne, y compris moyenne supérieure, qui a les moyens d’acquérir un logement ou de se loger sans aides publiques mais à des prix contrôlés ainsi qu'aux personnes aux revenus plus faibles. La zone villa (47% de la zone à bâtir) et les zones ordinaires restent quant à elles à disposition pour des réalisations au prix du marché. En pratique, cela signifie qu’en zone de développement, l’Etat planifie dès l’élaboration des plans localisés de quartier (PLQ) une proportion pour les différentes catégories de logement, PPE, coopératives d’habitation, logements locatifs avec ou sans prestations ou d’utilité publique.
L’Etat contrôle ensuite les prix de tous ces logements pendant dix ans, que ce soit les prix de vente des PPE (ZD-PPE) ou des loyers des logements en location (ZD-LOC). Ceci se fait d’abord sous forme de préavis dans le cadre des autorisations de construire. Le plan financier de l’immeuble est également contrôlé par l’Etat avant qu’il ne soit mis en location ou à la vente. Enfin, tant les prix de vente que les modifications de loyers doivent être approuvés par l’Etat et ce pendant 10 ans.
Les catégories de logements en zone de développement
En avril 2017, le Conseil d'Etat a adopté la modification de l'art. 4A de la Loi générale sur les zones de développement (LGZD) dans le but de garantir une mixité sociale dans les nouveaux quartiers et de répondre aux besoins de la classe moyenne. Ce projet de loi prévoit une nouvelle répartition en 3 tiers des catégories de logement en zone de développement. Un 1/3 du programme au moins est affecté pour des logements d’utilités publiques (LUP) destinés aux personnes les plus démunies du canton. Ce pourcentage épouse l’objectif quantitatif de parvenir à un socle de LUP de 20% du parc locatif genevois. 1/3 au minimum du programme pour des logements locatifs non subventionnés destinés à la classe moyenne. 1/3 laissé au libre choix de celui qui le réalise (propriété par étage – PPE – ou locatif).
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