Acquérir un logement en zone de développement (PPE)
1. L'essentiel en bref
Zone de développement et PPE
La zone de développement (ZD) est un périmètre dans lequel les nouvelles constructions doivent répondre aux conditions de la loi générale sur les zones de développement (LGZD - L 1 35) du 29 juin 1957 et son règlement d'application (RGZD - l 1 35 01).
Les immeubles d'habitation édifiés selon les normes de la zone de développement sont destinés soit à la location, soit à la vente, étant précisé que leurs logements doivent répondre par le nombre, le type et les loyers, respectivement les prix de vente, à un besoin prépondérant d’intérêt général.
Parmi les logements destinés à la vente, il y a lieu de mentionner les logements soumis à la propriété par étages (PPE). Il s'agit d'une forme de co-propriété où plusieurs personnes se retrouvent propriétaires de parts (constituant des "millièmes") qui diffèrent en fonction de la taille du logement. Les parties communes (cages d’escalier, ascenseur, jardin, etc.) appartiennent à tous les co-propriétaires, et les décisions y relatives doivent être prises en commun, normalement lors d'une assemblée générale annuelle.
Les PPE construites en zone de développement (ZD PPE) sont soumises au contrôle étatique des prix de vente durant 10 ans à partir de la date d'entrée moyenne des premiers propriétaires.
Le service de l'Etat de Genève en charge de l'application des conditions particulières applicables aux bâtiments d'habitations prévus et construits en zones de développement est l'office cantonal du logement et de la planification foncière (OCLPF), respectivement sa direction immobilière.
Conditions d'occupation d'un logement PPE en zone de développement
Obligation d'occuper le logement
Dès novembre 2016, la LGZD a imposé que tout nouveau propriétaire d'un logement PPE en zone de développement l'occupe de manière effective durant toute la période du contrôle étatique (10 ans à partir de la date d'entrée moyenne des premiers propriétaires), la loi interdisant ainsi notamment toute mise en location.
L'obligation pour les propriétaires d'habiter leur logement PPE fait l'objet de contrôles par l'OCLPF. Les personnes qui contreviendraient à une telle obligation s'exposent notamment à une amende administrative pouvant atteindre jusqu'à 20% du prix de revient du logement.
L'OCLPF peut accorder des dérogations pour justes motifs aussi bien en ce qui concerne les conditions d'acquisition que les conditions d'occupation d'un logement PPE en zone de développement.
Demande de dérogation
Les demandes de dérogation (durée de résidence - imposition et obligation d'occuper le logement) dûment motivées, documentées et signées, doivent être adressées par courrier postal à l'office cantonal du logement et de la planification foncière (OCLPF), respectivement sa direction administrative et juridique.
Location d'un logement ZD PPE
Seul le propriétaire des lieux avant le 16 novembre 2016 ou au bénéfice d'une dérogation à l'obligation de l'occuper peut mettre en location un logement PPE soumis à la LGZD après avoir présenté, avant la conclusion du bail, une demande écrite à la Direction immobilière de l'OCLPF afin de connaître le loyer maximum applicable, et d'employer le bail type obligatoire imposé par la LGZD.
Bases légales et réglementaires