2. Calculer le montant de l'impôt
Dans le canton de Genève, toutes les ventes immobilières font l'objet d'une déclaration à l'IBGI; toutefois, notre canton fait une distinction entre les opérations relevant de la gestion du patrimoine privé et les opérations qualifiées de professionnelles.
Pour les opération privées, l'IBGI est une charge définitive (impôt spécial); tandis que pour les opérations professionnelles il est un impôt de passage, la taxation finale se faisant au rôle ordinaire (déclaration annuelle). Le dépôt d'une déclaration est obligatoire dans tous les cas.
Exemple de calcul
Vous avez acheté un bien immobilier le 1er mars 2013 au prix de 650'000 francs et vous le vendez le 1er août 2021 au prix de 900'000 francs. Par hypothèse, vous avez eu à payer une commission lors de la vente de 27'000 francs et vous vous êtes acquittés de 15'000 francs de droits d'enregistrements lors de l'acquisition.
- Prix de vente fiscalement déterminant, 873'000 francs (900'000 -27'000)
- Prix d'achat fiscalement déterminant, 665'000 francs (650'000 +15'000)
- Gain immobilier: 208'000 francs (873'000 -665'000)
- Taux d'imposition 15% pour plus de 8 ans de possession (voir tableau ci-dessous)
- Impôt total: 31'200 francs
Questions fréquentes
Comment calculer le gain immobilier?
Le bénéfice net se calcule entre la valeur d'achat du bien immobilier et sa valeur de vente. Pour les opérations privées, un taux dégressif s'applique sur le gain en fonction de la durée de possession.
La valeur d'achat et la valeur de vente, qu'est-ce que c'est?
La valeur d'achat est le prix auquel vous avez acquis l'immeuble, plus les éventuels travaux à plus-value que vous y avez réalisés. Les frais d'entretien, déduit ou non au rôle ordinaire, ne sont pas considérés comme des plus-values.
La valeur de vente est le prix auquel vous vendez votre bien immobilier, diminué de l'éventuelle commission de courtage dont vous avez dû vous acquitter.
À quoi correspond la durée de possession?
C'est le nombre d'années pendant lesquelles vous avez été propriétaire de votre bien immobilier, le taux applicable est fixé en fonction de cette durée.
Si la durée de propriété est:
- de moins de 2 ans: le taux est de 50%
- d'au moins 2 ans: le taux est de 40%
- d'au moins 4 ans: le taux est de 30%
- d'au moins 6 ans: le taux est de 20%
- d'au moins 8 ans: le taux est de 15%
- d'au moins 10 ans: le taux est de 10%
- d'au moins 25 ans: le taux est de 0%
Je vends un bien immobilier dont j'ai hérité (ou qui m'a été transmis par donation), quelle est la durée de propriété ?
Si le décès ou la donation a eu lieu avant le 1er janvier 2001, la durée de possession débute au décès.
SI le décès ou la donation a eu lieu après le 1er janvier 2001, la durée de possession remonte à l'origine de propriété du défunt ou du donateur.
Mon opération est professionnelle, quels seront les taux applicables ?
L'IBGI pour les opérations professionnelles étant un impôt de passage, il se calcule sur le montant maximum d'impôt applicable au gain et est ensuite porté en imputation sur votre impôt annuel entier.