Immeubles avec encadrement pour personnes âgées (IEPA)
4. Construire un IEPA à Genève
Cette section présente les conditions pour construire un IEPA à Genève.
Pour qui
- les communes
- les promoteurs privés
- les fondations
- les associations
qui souhaitent construire des logements destinés aux personnes en âge AVS.
Conditions
Les IEPA sont définis dans la loi sur l'organisation du réseau de soins en vue du maintien à domicile, du 28 janvier 2021 (LORSDom ; K 1 04), et son règlement d'application, du 10 mars 2021 (RORSDom ; K 1 04.01).
Le concept architectural d'un IEPA intègre les critères de mobilité et de sécurité pour leur permettre de préserver leur autonomie le plus longtemps possible (article 20 alinéa 1 lit. a du Règlement d’application de la loi sur l’organisation du réseau de soins en vue du maintien à domicile du 10 mars 2021 (RORSDom ; K 1 04.01)).
Les appartements sont idéalement composés de trois pièces : chambre à coucher, cuisine, salon et salle d’eau, et sont accessibles aux personnes seules comme aux couples qui répondent aux critères du RORSDom, après évaluation de leur situation (cf.directives concernant le cadre de référence technique pour les immeubles avec encadrement pour personnes en âge AVS). Les logements en IEPA peuvent être des logements privés soumis au droit du bail dont les loyers sont libres ou encadrés au sens des législations cantonales en matière de logement.
Dans le canton, la construction de nouveaux logements pour personnes âgées est dépendante des besoins identifiés dans le cadre de la planification sanitaire cantonale ainsi que de facteurs extérieurs: contraintes urbanistiques (PLQ), raréfaction des terrains constructibles, orientations des politiques publiques, investissements financiers, concentration géographique de la population cible, souhait des personnes âgées de rester dans leur quartier, projets de changement d’affectation de bâtiment et/ou rénovation pour créer des logements pour personnes âgées, etc.
Planification
La planification d'un nouvel IEPA est validée par le service de la santé numérique et du réseau de soins (SNRS) de l'office cantonal de la santé (OCS) du département de la santé et des mobilités (DSM), sur la base des besoins évalués dans la cadre de la planification sanitaire cantonale.
Lors de la première prise de contact avec le SNRS, le propriétaire lui communique les intentions du projet initial, notamment :
- le nombre de logements et le nombre de pièces par logement
- les catégories de logements (HLM, etc.)
- les dates prévisionnelles du dépôt de la requête en autorisation de construire et de la mise en service de l'IEPA
- la date effective du dépôt de la requête en autorisation de construire
Cadre de référence technique
Le cadre de référence technique d'un IEPA, établi par l'institution genevoise de maintien à domicile (IMAD), a pour objectif de soutenir les communes, les promoteurs privés, les fondations et les associations qui souhaitent construire un IEPA, rénover ou adapter un immeuble afin que celui-ci réponde aux exigences d'un IEPA.
Lorsque l'immeuble est également soumis à la loi générale sur le logement et la protection des locataires LGL (l 4 05), à la loi sur la construction de logements d'utilité publique LUP (l 4 06) ou à la loi générale sur les zones de développement LGZD (L 1 35) et par conséquent, contrôlé par l'office cantonal du logement et de la planification foncière (OCLPF), les surcoûts à la construction et à l'exploitation d'un IEPA (équipement et surfaces additionnels) figurent dans le plan financier de l'immeuble.