Fiscalité des sociétés immobilières d’actionnaires-locataires (SIAL)

Les revenus issus de la sous-location à des tiers, sous déduction du loyer payé à la SIAL, sont imposables auprès des actionnaires-sous-bailleurs. 

Si cette sous-location est effectuée à des prix manifestement plus élevés que les valeurs locatives comptabilisées au niveau de la SIAL, notre administration se réserve le droit de reconnaître l’existence d’une prestation appréciable en argent soumise à l’impôt sur le bénéfice auprès de la SIAL, en tenant compte de la valeur du loyer effectivement payé sur le maché (ATF 2C_605/2014 du 25 février 2015). 

Cas échéant, au niveau des actionnaires-sous-bailleurs, la situation est neutre fiscalement (i.e. le rendement de participation est compensé par le loyer supplémentaire imputé par la SIAL), sauf si les actionnaires-sous-bailleurs détiennent des participations qualifiées ouvrant le droit à une imposition partielle des dividendes dissimulés, ce dont il ne peut être tenu compte que dans le cadre d’une procédure de taxation (révision exclue).

Les modalités contractuelles d’une sous-location (ex. sous-location meublée ou de courte durée) peuvent différer des conditions appliquées par la SIAL, et peuvent donc justifier un prix plus élevé que le loyer payé à la SIAL par les actionnaires-sous-bailleurs. En pratique une sous-location dont le prix n’excède pas 20% de la valeur locative, ou du loyer éventuellement plus élevé payé par les actionnaires-sous-bailleurs à la SIAL, est acceptable et ne constitue pas une prestation appréciable en argent. Les actionnaires-sous-bailleurs qui entendent s’écarter de ce pourcentage doivent établir le bien-fondé de la différence entre le prix de sous-location et le loyer payé à la SIAL, à défaut de quoi la différence non justifiée constitue une prestation appréciable en argent soumise à l’impôt sur le bénéfice auprès de la SIAL.