Fiscalité des sociétés immobilières d’actionnaires-locataires (SIAL)

Compte tenu de la similarité économique de la détention par le biais d'une société immobilière avec le régime de la propriété en nom, voire de la propriété par étages, la valeur locative (logements) facturée par la SIAL à ses actionnaires-locataires est déterminée en général, selon les règles applicables à la détermination de la valeur locative des immeubles détenus en nom pour les propriétaires d’appartements et de villas, conformément à l’Information fiscale N° 5/2007 ‒ Nouvelle détermination de la valeur locative genevoise (JTAPI/530/2025 du 19 mai 2025). 

Dans tous les autres cas (locaux commerciaux, arcades, parkings non attribués à un logement, etc.), la valeur locative doit être fixée par comparaison avec les loyers du marché.

Une éventuelle insuffisance de facturation (loyer de faveur par rapport à la valeur locative déterminée selon les règles précitées) par la SIAL à ses actionnaires-locataires constitue, d’une part, une prestation appréciable en argent soumise à l’impôt sur le bénéfice auprès de la SIAL et, d’autre part, un rendement de participations imposable auprès des actionnaires-locataires.