L'essentiel en bref

Si vous êtes propriétaire ou usufruitier d'un bien immobilier, vous devez le signaler dans votre déclaration fiscale quelle que soit la situation du bien (canton de Genève, autre canton, étranger).

L'imposition de votre bien immobilier dépend de:

Vous devez déclarer les travaux qui augmentent la valeur de votre bien (travaux à plus-value).

Si votre bien est situé:

  • dans le canton de Genève: il est imposé au même titre que vos autres éléments de fortune et revenus, et il est également soumis à l'impôt immobilier complémentaire;
  • dans un autre canton: sa valeur fiscale et son revenu servent à fixer votre barème d'imposition pour les impôts cantonaux et communaux (ICC), et son revenu s'ajoute à votre revenu imposable pour l'impôt fédéral direct (IFD) si vous êtes domicilié à Genève;
  • à l'étranger: il n'est pas imposé à Genève, mais sa valeur fiscale et son revenu servent à fixer votre barème d'imposition.

Pour estimer précisément l'impôt lié à votre bien immobilier, vous pouvez faire une simulation de déclaration en ligne ou avec le logiciel GeTax.

La valeur fiscale (impôt sur la fortune)

La valeur fiscale d'un bien immobilier est déterminée par sa situation, sa nature et son mode d'acquisition. Elle figure dans l'annexe Avis de taxation immobilier de votre dernier bordereau.

Si vous occupez votre bien immobilier, qu'il est à votre disposition ou à celle de vos proches, la valeur fiscale est diminuée de 4% par année d'occupation continue, jusqu'à concurrence de 40%.

L'occupation continue n'est pas considérée comme interrompue lorsque, par suite de liquidation du régime matrimonial, donation ou succession, l'immeuble passe au conjoint du propriétaire, à des parents en ligne directe ou à ses frères et soeurs.

Votre bien est situé dans le canton de Genève

Si vous avez acheté votre bien

La valeur fiscale correspond au prix d'achat. Les prix d'achats sont automatiquement communiqués à l'administration fiscale.

Vous n'avez pas besoin de joindre de document spécifique à votre déclaration.

Si vous avez reçu votre bien immobilier suite à une succession ou donation

La valeur fiscale correspond à la valeur retenue par l'administration fiscale lors de cet événement.

Vous n'avez pas besoin de joindre de document spécifique à votre déclaration.

Si votre bien immobilier contient plus de 2 logements ou locaux commerciaux

Votre bien est considéré comme un immeuble locatif. Sa valeur fiscale est fixée par capitalisation de l'état locatif fiscal annuel, aux taux fixés chaque année par le Conseil d'Etat.

Vous devez joindre une copie de l'état locatif fiscal à votre déclaration d'impôt.

Si vous avez effectué des travaux qui augmentent la valeur de votre bien

Ces travaux sont appelés travaux à plus-value.

Vous devez les annoncer à l'administration fiscale.

Votre bien est situé dans un autre canton

La valeur fiscale retenue est celle fixée par le canton de situation du bien immobilier.

Pour remplir votre déclaration:

  1. lors de l'acquisition, demandez une attestation de valeur fiscale aux autorités fiscales cantonales du lieu de situation;
  2. joignez-la à votre déclaration d'impôt.

Vous devrez refaire cette démarche à chaque modification de la valeur fiscale de votre bien.

Votre bien est situé à l'étranger

Adressez-vous aux autorités fiscales du pays pour savoir si elles établissent une valeur fiscale pour les biens immobiliers situés sur leur territoire.

Si le pays concerné établit une estimation fiscale

  1. demandez une attestation de valeur fiscale aux autorités fiscales du lieu de situation;
  2. joignez-la à votre déclaration d'impôt.

Si les dispositions légales étrangères prévoient une estimation immobilière extrêmement basse, la jurisprudence précise que l’immeuble sera estimé de la même manière qu’un immeuble genevois (prix d’achat ou coût de construction).

Si le pays concerné n'établit pas de valeur fiscale

La valeur fiscale correspond au prix d'achat.

Joignez à votre déclaration une copie de l'acte d'acquisition.

Le revenu immobilier (impôt sur le revenu)

La propriété d'un bien immobilier génère un revenu immobilier.

Ce revenu peut être:

  • réel: c'est le cas si vous percevez un loyer;
  • théorique: c'est le cas si vous l'occupez, qu'il est à votre disposition ou à celles de vos proches.

La manière d'imposer ce revenu dépend de l'utilisation de votre bien et de son lieu de situation.

Votre bien est situé dans le canton de Genève

Si vous occupez votre bien immobilier, qu'il est à votre disposition ou à celles de vos proches

Le revenu de votre bien correspond à sa valeur locative, qui dépend de la surface habitable, de l'aménagement, de la situation, de la vétusté, etc.

La valeur locative figure dans l'annexe avis de taxation immobilier de votre dernier bordereau.

Vous devez remplir le questionnaire destiné aux propriétaires d'appartements et de villas si:

  • vous avez fait une acquisition récente;
  • vous avez effectué des travaux modifiant votre bien immobilier (agrandissement, piscine, véranda etc.).

Si vous louez votre bien

Le revenu de votre bien correspond aux loyers que vous avez encaissés.

Vous devez joindre un compte de gestion à votre déclaration d'impôt.

Votre bien est situé dans un autre canton

Si vous occupez votre bien immobilier, qu'il est à votre disposition ou à celles de vos proches

Le revenu de votre bien correspond à sa valeur locative fixée par le canton où il est situé.

Prenez contact avec l'administration fiscale cantonale concernée afin d'obtenir cette valeur.

Lorsque vous faites l'acquisition d'un bien immobilier en Suisse, vous devez:

  1. demander une attestation de valeur locative aux autorités fiscales du canton où est situé votre bien;
  2. joindre cette attestation à votre prochaine déclaration d'impôt.

Si vous louez votre bien

Le revenu de votre bien correspond aux loyers que vous avez encaissés.

Vous devez joindre un compte de gestion à votre déclaration d'impôt.

Votre bien est situé à l'étranger

Si vous occupez votre bien immobilier, qu'il est à votre disposition ou à celles de vos proches

Le revenu de votre bien correspond à sa valeur locative. Elle dépend de sa situation.

Si votre bien est situé:

  • en France: la valeur locative figure sur le bordereau français taxe d'habitation sous la dénomination valeur locative brute.
    Vous devez joindre une copie de cette taxe d'habitation à votre déclaration.
  • dans un autre pays qui a un équivalent à la valeur locative suisse: c'est cette valeur qui sera déterminante.
    Demandez une attestation de cette valeur à l'autorité compétente du pays de situation et joignez-la à votre déclaration.
  • dans un autre pays qui n'a pas d'équivalent à la valeur locative suisse: la valeur locative de votre bien est fixée à 4.5% de sa valeur fiscale.
    Il s'agit d'une valeur forfaitaire nette. Aucune déduction n'est admise au titre de charges et frais d'entretien.

Si vous louez votre bien

Le revenu de votre bien correspond aux loyers que vous avez encaissés.

Vous devez joindre un compte de gestion à votre déclaration d'impôt.

Déclarer des travaux à plus-value

Vous devez annoncer à l'administration fiscale les travaux à plus-value, c'est-à-dire:

  • les travaux qui augmentent la valeur du bien (travaux d'agrandissement, adjonction de nouveaux éléments, piscine, véranda etc.);
  • les travaux qui ne sont pas considérés comme des travaux d'entretien (ceux qui servent à maintenir l'existant).

Pour les annoncer à l'aide de votre déclaration fiscale:

  1. fournissez:
    - un tableau détaillé des frais de plus-value, ou
    - un décompte d'architecte s'il existe, ou
    - le formulaire frais d'entretien des immeubles privés, en détaillant les travaux dans la colonne "FAPA";
  2. indiquez dans les observations de la déclaration la nature des travaux effectués et le numéro d'autorisation de construire si une autorisation a été sollicitée pour ces travaux.

Les charges et frais déductibles

Etre propriétaire, c'est aussi des factures à payer. Vous avez dû réparer un robinet, repeindre une chambre, changer la moquette? Vous avez dû faire de lourds travaux: repeindre la façade, changer le toit? Ou à l'inverse vous n'avez pas eu de dépense particulière pour votre immeuble cette année? Que pouvez-vous déduire et sous quelle conditions?

Si vous occupez votre bien immobilier, qu'il est à votre disposition ou à celles de vos proches et que sa valeur locative a été établie de manière forfaitaire (biens situés à l'étranger), vous ne pouvez rien déduire.

La déduction s'applique à l'impôt cantonal et communal (ICC) et à l'impôt fédéral direct (IFD):

  • pour l'ICC: vous pouvez demander la déduction forfaitaire si vous occupez votre bien ou qu'il est à votre disposition; si vous louez votre bien, vous pouvez demander uniquement la déduction des frais effectifs.
  • pour l'IFD: vous pouvez demander la déduction forfaitaire pour les biens occupés ou loués.

Si vous n'avez pas eu de frais particulier pour votre bien cette année, vous pouvez tout de même demander une déduction forfaitaire.

La déduction forfaitaire

Elle s'applique aussi bien à l'ICC qu'à l'IFD. Son montant dépend de l'âge du bâtiment.

Il correspond à:

La déduction des frais effectifs

Les frais effectifs comprennent:

  • les charges et frais d'entretien: ce sont les dépenses nécessaires pour maintenir l'immeuble dans l'état dans lequel il se trouvait au moment de son acquisition, qui permettent de compenser l'usure normale de l'immeuble due à son usage et à l'écoulement du temps.
  • les frais généraux: par exemple les charges de copropriété, l'assurance du bâtiment, le contrat d'entretien du chauffage, l'impôt immobilier complémentaire, les frais de gestion pour les immeubles loués etc.

Pour plus d'information au sujet des charges et frais déductibles, consultez l'information fiscale 1/2011 et sa notice.

Si vous souhaitez demander la déduction des frais effectifs dans votre déclaration fiscale:

  1. réunissez les factures correspondant à la période fiscale pour laquelle vous demandez leur déduction: vous ne devez pas les joindre à votre déclaration mais les tenir à disposition de l'administration;
  2. lorsque vous remplissez votre déclaration fiscale, précisez les charges et frais déductibles.

Dès l'année fiscale 2016, le formulaire des charges et frais déductibles est directement intégré dans la déclaration fiscale en ligne et dans l'application GeTax et remplace l'ancien formulaire Excel.

Grâce à ce nouveau formulaire:

  • vous saisissez toutes les informations nécessaires au traitement de votre demande de déduction;
  • vous êtes guidé dans le choix des différentes catégories de frais (économie d'énergie, frais d'entretien, plus-value);
  • le traitement de votre déclaration est plus rapide.

L'impôt immobilier complémentaire

Si vous possédez des biens immobiliers situés dans le canton de Genève, vous êtes soumis à l'impôt immobilier complémentaire.

Il s'agit d'un impôt réel:

  • il dépend de la valeur fiscale des biens concernés;
  • il ne dépend pas de votre lieu de domicile ni de votre capacité financière.

Il est dû par la personne inscrite comme propriétaire ou usufruitier au registre foncier au 31 décembre de la période fiscale.

Vous êtes un particulier

Le montant de l'impôt immobilier complémentaire est de 1‰ de la valeur fiscale.

Le calcul de l'impôt ne tient pas compte:

  • de l'abattement de 4% par année d'occupation continue,
  • des éventuelles dettes grevant le bien.

Vous êtes une entreprise, une association ou une fondation

Le montant de l'impôt immobilier complémentaire est de 1‰ de la valeur fiscale si:

  • vous êtes une société de capitaux, une société coopérative, une association ou une fondation, et
  • vous utilisez tout ou partie de votre bien pour votre exploitation (industrie, commerce etc.).

Le montant de l'impôt immobilier complémentaire est de 1.5‰ de la valeur fiscale si:

  • vous êtes une association ou une fondation, et

  • vous ne poursuivez pas de but lucratif, et

  • vous louez votre bien.

Le montant de l'impôt immobilier complémentaire est de 2‰ de la valeur fiscale si:

  • vous êtes une société de capitaux, une société coopérative, une association ou une fondation, et
  • vous poursuivez un but lucratif, et
  • vous louez votre bien.

Le calcul de l'impôt ne tient pas compte des éventuelles dettes grevant le bien.

Obtenir une exonération

La loi définit des standards en matière de performance énergétique (art. 12B et 12C REn).

Si votre bien répond à un standard de haute ou très haute performance énergétique (HPE ou THPE), la loi (art. 78 LCP) vous permet d'obtenir une exonération d'une durée de 20 ans de l'impôt immobilier complémentaire.

Pour obtenir cette exonération, vous devez demander à l'OCEN une attestation HPE ou THPE en suivant les instructions présentes dans la directive concernée.

Si l'OCEN donne une suite positive à votre demande, il transmet automatiquement l'attestation à l'AFC qui vous accordera l'exonération dès son année de délivrance.