L'essentiel en bref

Les logements soumis à la loi sur le logement et la protection des locataires, du 4 décembre 1977 (LGL), plus communément dénommés "logements subventionnés", sont des appartements pour lesquels l'Etat de Genève accorde, de façon directe ou indirecte, des aides à leurs propriétaires, telles que notamment des avantages fiscaux, une subvention à l'exploitation, des subventions personnalisées en faveur de ses locataires ou le cautionnement de prêts hypothécaires.

 

L' Etat de Genève n'est pas propriétaire des logements subventionnés ni n'assure leur gérance. En particulier, il ne vend et ne loue aucun logement et ne signe aucun bail.
 

Il existe 3 types de logements subventionnés :

  • les HBM (habitations bon marché) destinées aux personnes à revenu très modeste, détenues principalement par les fondations immobilières de droit public ;
  • les HLM (habitations à loyer modéré) destinées aux personnes à revenu modeste;
  • les HM (habitations mixtes) destinées majoritairement à des personnes susceptibles de percevoir une subvention personnalisée.
     
L'aide de l'Etat diminue à dates fixes (HBM - HLM)

Dans les logements subventionnés, l'aide que l'Etat verse diminue à dates fixes avec les années et les loyers augmentent d'autant. Concrètement, cela signifie que le montant du loyer progressera à dates fixes pour compenser la diminution de l'aide de l'Etat. Le loyer pourra également évoluer, à la hausse ou à la baisse, chaque fois que des circonstances économiques le justifieront (par exemple à la suite de la modification du taux hypothécaire ou d'une augmentation des frais d'entretien de l'immeuble). Ces modifications s'appliquent à la même date pour l'ensemble des logements d'un immeuble et peuvent intervenir quelle que soit la date de signature du bail, moyennant un préavis de 30 jours.
 

Choix des dossiers des candidats pour un logement subventionné

Les propriétaires des immeubles HBM, HLM ou HM choisissent les futurs locataires pour 80 % de leurs logements. Cependant, ils ne sont autorisés à conclure un bail qu'à la condition que l'Etat de Genève confirme le respect des conditions liées à la durée de séjour minimale à Genève, à l'assujettissement fiscal dans le canton, aux limites de revenu et de fortune ainsi qu'au taux d'occupation. Il en va de même pour les Fondations Immobilières de Droit Public (FIDP).

L'office cantonal du logement et de la planification foncière (OCLPF) choisit quant à lui 20 % des futurs locataires des immeubles en question, en fonction de l'urgence de leur situation en matière de logement et du respect des conditions légales précitées. Néanmoins, le propriétaire peut solliciter la modification du choix de l'Etat de Genève pour de justes motifs, en particulier pour des raisons d'insolvabilité avérée.

 

Bases légales

L'office cantonal du logement et de la planification foncière (OCLPF) accomplit ses missions sur la base de textes normatifs dont, principalement, la loi générale sur le logement et la protection des locataires (LGL: I 4 05) du 4 décembre 1977 et le règlement d'exécution de la loi générale sur le logement et la protection des locataires du 24 août 1992 (RGL: I 4 05.01).

 

 

Le logement subventionné de A à Z

Principes généraux

Pour accéder à un logement de catégorie HBM, HLM ou HM, il convient de respecter les conditions suivantes :

  1. avoir dûment complété, signé et documenté le formulaire de demande de logement prévu à cet effet;
  2. justifier d'une durée de résidence minimale à Genève de 2 ans continus durant les 5 dernières années ;
  3. justifier de son assujettissement à l'impôt sur le revenu dans le canton de Genève, respectivement ne pas bénéficier d'exonérations fiscales sur le produit du travail ;
  4. ne pas disposer d'une fortune manifestement excessive ;
  5. respecter les normes de revenu applicables.

Si les conditions visées sous chiffres 1 à 5 sont identiques pour toutes les catégories de logements subventionnés, il en va autrement de celles liées au revenu.

Revenu déterminant LGL

Le revenu déterminant LGL est celui résultant de la loi sur le revenu déterminant unifié, du 19 mai 2015 (LRDU), et de son règlement d'exécution, du 27 août 2014 (RRDU), du titulaire du bail, additionné à celui des autres personnes occupant le logement, calculé en application des articles 4 et 5 LRDU, augmenté d'un quinzième de la fortune nette (avant déduction sociale sur la fortune) calculée selon les articles 6 et 7 LRDU, et dont à déduire une somme de 10'000 F pour la première personne, de 7'500 F pour la deuxième personne et de 5'000 F par personne dès la troisième personne occupant le logement.

Il est tenu compte du revenu déterminant unifié actuel de l'ensemble des personnes occupant le logement.

Taux d'occupation

Le bénéficiaire d'un logement HBM, HLM ou HM doit respecter le taux d'occupation légal minimum :  le nombre de pièces du logement ne doit pas excéder de plus de deux unités le nombre de personnes l'occupant (par exemple: 2 personnes ne peuvent accéder, au maximum, qu'à un appartement de 4 pièces, 3 personnes à un appartement de 5 pièces, etc.). En cours de bail, la résiliation du bail peut être requise en cas de sous-occupation.

Taux d'effort légaux

Le taux d'effort est le pourcentage minimum du revenu déterminant que le locataire d'un logement HBM, HLM ou HM doit consacrer au paiement de son loyer.

Les taux d'effort légaux sont les suivants :

  • 21% si le logement comporte 1 pièce de plus que le nombre de personnes l'occupant;
  • 19% si le logment comporte moins de 0.5 pièce que le nombre de personnes l'occupant;
  • 23% si le logement comporte entre 1,5 et 2 pièces de plus que le nombre de personnes l'occupant,;
  • 29% si le nombre de pièces excède de plus de 2 unités le nombre de personnes l'occupant (sous-occupation) ou si le barème de sortie (barème d'entrée x 1.75) est atteint.
Loyer effectif

Le loyer effectif est le loyer du logement, charges non comprises, dont le locataire doit s'acquitter.

Loyer théorique

Le loyer théorique s'obtient en multipliant le revenu déterminant LGL par le taux d'effort légal.

Barème d'entrée dans un logement subventionné

Le barème d'entrée correspond au revenu déterminant LGL maximum que le locataire doit observer lors de l'occupation d'un logement HBM ou HLM. Il s'obtient en divisant le loyer effectif par le taux d'effort légal. Son dépassement entraîne la perception d'une surtaxe.

S'agissant de la limite du revenu déterminant LGL à respecter afin d'accéder à un logement HBM ou HLM, elle correspond aux 90% du barème d'entrée.

Barème d'accès à un logement subventionné - Limite du revenu à l'entrée dans un logement subventionné

Le barème d'accès est équivalent à 90% du barème d'entrée décrit ci-dessus. A l'entrée dans un logement, le revenu déterminant du groupe de personnes occupant le logement ne doit pas dépasser le barème d'accès.

Condition de revenu à l'accès à un logement HM

Dans les immeubles HM, les 60% au moins des logements sont destinés, lors de la première location, à des locataires pouvant bénéficier d’au moins la moitié de la subvention personnalisée maximale; en cas de relocation, lorsque le pourcentage de 60% n'est plus atteint, la priorité est donnée à des locataires susceptibles de bénéficier de la moitié au moins de la subvention personnalisée maximale.

Barème de sortie

Le barème de sortie détermine le revenu au-delà duquel le locataire ne répond plus aux conditions lui permettant d'occuper un logement HBM ou HLM. Il correspond au barème d'entrée multiplié par 1,75. Dans une telle situation, le taux d'effort est porté à 29 % et le bail peut être résilié pour ce motif.

Sous-location et domiciliation principale

Le locataire est tenu d'occuper son logement HB, HLM ou HM, lequel doit constituer tant son domicile civil que fiscal.

Par ailleurs, le locataire ou toute(s) autre(s) personne(s) occupant un tel logement ne doi(ven)t être titulaire(s) d'aucun bail dans le canton autre que celui de son (leur) domicile principal.

Enfin, il est strictement interdit de sous-louer son logement à des tiers. L'inobservation de ces conditions peut entraîner la résiliation du bail.

Contrôle permanent de l'Etat

Les locataires ne peuvent accéder et demeurer dans un logement de type HBM ou HLM que si les normes, notamment celles relatives au reveu et au nombre de personnes occupant le logement, sont respectées.

Devoir d'information du locataire

Le locataire d'un logement HBM, HLM ou HM est tenu d''informer sans délai et par écrit l'OCLPF de tout changement dans la composition du groupe de personnes occupant le logement ainsi que de toute modification intervenue dans la situation économique de ces dernières.

S'inscrire pour un logement subventionné

Il est possible de s'inscrire comme demandeur d'un logement subventionné auprès de différentes structures, soit :

Pour les logements des Fondations immobilières de Droit Public (FIDP)

  • Auprès du Secrétariat des Fondations Immobilières de Droit Public (SFIDP) au moyen de son formulaire de demande.
  • Valable une année (renouvelable), le dossier déposé auprès du SFIDP porte sur tout appartement répondant aux critères de recherches du candidat, pour autant que les conditions légales d'attribution soient respectées et son taux d'effort raisonnable.
  • Il appartient au candidat d'annoncer sans délai au SFIDP toute modification dans les informations contenues dans son dossier.

 

Pour les logements HBM, HLM et HM, relevant du contingent d'attribution de l'Etat de Genève (appelé contingent 20%)

 

Pour les logements HBM, HLM et HM détenus par un autre propriétaire que les FIDP et ne relevant pas du contingent de l'Etat de Genève (appelé contingent 80%)

  • Directement auprès de l'agence immobilière chargée de sa gérance, au moyen du formulaire d'inscription disponible auprès de cette dernière.

 

RAPPEL

Depuis le 1er janvier 2018, l'Office cantonal du logement et de la planification foncière (OCLF) a transféré au Secrétariat des fondations immobilières de droit public (SFIDP) la compétence exclusive de recevoir les dossiers de demande de logement subventionné et d'assurer leur suivi. Le SFIDP se situe à l'avenue Sainte-Clotilde 11, 1205 Genève.

 

Pratiques administratives relatives à l'accès à un logement subventionné