L'essentiel en bref

Zone de développement et PPE

La zone de développement (ZD) est un périmètre géographique à l'intérieur duquel les nouvelles constructions font l'objet d'un contrôle de la part de l'Etat de Genève, selon les règles fixées par la loi générale sur les zones de développement (LGZD - L 1 35) du 29 juin 1957 et son règlement d'application (RGZD - l 1 35 01).

La PPE (propriété par étage) est une forme de co-propriété où plusieurs personnes se retrouvent propriétaires de parts (constituant des "millièmes") qui diffèrent en fonction de la taille du logement. Les parties communes (cages d’escalier, ascenseur, jardin, etc.) appartiennent à tous les co-propriétaires, et les décisions y relatives doivent être prises en commun, normalement lors d'une assemblée générale annuelle.

Un ZD PPE est un logement destiné à la vente, construit en zone de développement, dont le prix initial maximum est fixé par l'Etat de Genève. Le prix est ensuite contrôlé pendant dix ans à partir de la date d'entrée moyenne des premiers propriétaires.

Le service de l'Etat de Genève en charge de l'application de ces normes est l'office cantonal du logement et de la planification foncière, respectivement sa Direction immobilière.

 

Occupation d'un logement ZD PPE

Depuis novembre 2016, tout nouveau propriétaire d'un logement de catégorie ZD PPE sous contrôle de l'Etat doit habiter dans le logement acheté. Des dérogations sont toutefois possibles (L 1 35,  art. 5 , al.1, lettre b).

 

Location d'un logement ZD PPE

Dans l'hypothèse où le logement en ZD PPE peut être mis en location pendant la période de contrôle, le propriétaire est tenu de présenter une demande écrite à l'office, avant la conclusion du bail, afin de connaître le loyer maximum applicable.

 

Bases légales et réglementaires

 

Contrôle de l'Etat

Un contrôle des typologies et du prix de vente des logements en PPE construits en zone de développement est effectué dès le début du projet, dans le cadre de la demande en autorisation de construire.

A ce stade, l'office cantonal du logement et de la planification foncière approuve un prix moyen de vente au m2 pour l'ensemble des logements, sur la base du projet (plans d'architecte, descriptif des travaux et plan financier initial). Ces documents font partie du dossier d'autorisation de construire.

Une fois l'autorisation de construire obtenue, le promoteur remet à l'office cantonal du logement et de la planification foncière le cahier du géomètre, un plan de vente détaillé  ainsi qu'un plan financier mis à jour. Le plan de vente est validé sur la base du cahier provisoire de répartition des locaux de la PPE établi par un géomètre.

La validation du prix de vente maximum autorisé de chaque logement est formalisée dans l'accord provisoire de vente (APV).

Suite à la délivrance de l'APV, le promoteur est autorisé à signer des actes de ventes (promesse de vente définitive) devant notaire.

Enfin, lors du bouclement définitif du coût total de l'opération et après analyse des pièces, un accord définitif de vente (ADV) est délivré au promoteur.

 

Acquérir un logement en PPE en zone de développement

A partir de quand les logements de catégorie ZD PPE peuvent-ils être mis en vente par un promoteur ?

Les logements de catégorie ZD PPE peuvent être vendus en tout temps, néanmoins, les promesses ou actes de vente ne peuvent être signés qu'après l'obtention, de la part du promoteur, de l'accord provisoire de vente (APV) délivré devant notaire par l'Office cantonal du logement et de la planification foncière.

Le plan de vente détaillé ainsi que l'APV lui-même doivent être mis à disposition des personnes intéressées par le bureau chargé de la commercialisation.

A des fins d'information (et non de commercialisation) et dès la délivrance de l'accord provisoire de vente (APV), l'Etat de Genève publie les plans de vente résumés des logements ZD PPE sur sa page Opérations immobilières.

 

Revendre un logement ZD PPE

Le propriétaire d'un logement ZD PPE qui souhaite revendre son bien pendant la période de contrôle légal de 10 ans peut le faire à un prix maximum autorisé par l'office cantonal du logement et de la planification foncière.

La demande de calcul de ce prix maximum doit être assortie des copies des documents suivants:

  • acte notarié d'achat;
  • facture du notaire (taxes, droits d'enregistrement, émoluments et honoraires);
  • éventuelles factures de travaux à plus-value réalisés dans l'appartement.

La somme de ces montants, une fois admise par l'office cantonal du logement et de la planification foncière et indexée à l'indice des prix à la consommation genevois, constitue le prix de revente maximum autorisé.