REPUBLIQUE
ET CANTON
DE GENEVE

La statistique cantonale des loyers a pour objectif principal de fournir des informations sur le niveau et l'évolution des loyers dans le canton de Genève. L'évolution des loyers entre notamment dans le calcul de l'indice genevois des prix à la consommation. Cette statistique a pour objectif secondaire de fournir des informations de même type pour les garages et les places de stationnement privés.

La statistique couvre l’ensemble des logements non meublés loués dans des immeubles de trois logements au moins situés dans les seize communes suivantes : Genève, Avully, Bernex, Carouge, Chêne-Bougeries, Chêne-Bourg, Collonge-Bellerive, Grand-Saconnex, Lancy, Meyrin, Onex, Perly-Certoux, Puplinge, Thônex, Vernier et Versoix. Les chambres indépendantes, sans cuisine, ne sont pas considérées comme des logements. En mai 2011, les seize communes précitées regroupent 85 % de la population résidante du canton et 95 % de l’ensemble des logements situés dans des bâtiments de trois logements ou plus.

De manière générale, le loyer du logement pris en compte ne comprend ni les charges, ou provisions pour charges, ni l’éventuelle location de garage. Si, dans le bail, le loyer destiné à la rente du capital est distingué des frais d'exploitation, le total des deux est pris en compte. Jusqu'en mai 2006, dans le calcul de l’indice des prix à la consommation, le loyer considéré repose sur des logements de 1 à 6 pièces (cuisine comprise) et tient compte de l’éventuelle surtaxe (dans le secteur des logements subventionnés), allocation de logement ou subvention HM (habitation mixte, intégrée dès août 2003). Par la suite, l'évolution des loyers prise en compte dans l'indice des prix à la consommation repose uniquement sur les logements à loyer libre (y compris les logements de 7 pièces ou plus), sans prise en compte des allocations personnalisées au logement.

Dans l’optique de l’étude du marché du logement, c’est le loyer sans surtaxe ni allocation ni subvention HM (habitation mixte) qui est considéré.

En 2005, la statistique cantonale des loyers a été enrichie par la prise en compte de la surface des logements. Par conséquent, il est désormais possible de rapporter le loyer des logements à leur surface. Ainsi, un tableau de synthèse présente le niveau des loyers par m² selon différents critères.

La surface prise en compte ici correspond à la notion de surface habitable. En principe, elle correspond à la somme de la surface des pièces habitables, dite surface « balayable »; dans la règle, la surface est mesurée à l’intérieur des murs et cloisons. Font partie de la surface habitable : toutes les pièces, y compris cuisines, cuisinettes, salles de bains, toilettes (WC), corridors, vérandas chauffées, réduits et la partie habitable des combles, selon la Loi sur les constructions et installations diverses (LCI, L 5 05). Ne font pas partie de la surface habitable : les locaux habitables séparés loués en plus (pièces d’habitation indépendantes situées à l’extérieur de l’unité d’habitation, donc non comprises dans les pièces contiguës formant le logement, les mansardes par exemple), les galeries, les mezzanines, les vérandas non chauffées, les balcons ouverts et les terrasses ainsi que les locaux ou pièces utilisables mais inhabitables à la cave ou au grenier (sous-sols ou combles non habitables, par exemple).

La statistique des loyers est réalisée à l'aide d'un échantillon de logements, qui compte actuellement plus de 18'000 unités, réparties dans environ 7'800 immeubles. Cet échantillon est mis à jour trimestriellement, à la fois par l'introduction des logements neufs mis sur le marché et par l'élimination des logements démolis ou ayant fait l'objet d'un changement d'affectation, ou encore mis en vente. Le but est de donner une image fidèle et actualisée du parc des logements loués dans le canton. Tiré selon un taux de sondage de 1/8, cet échantillon est représentatif du parc des logements loués.

Depuis la révision de la statistique, en mai 1993, l'enquête sur les loyers est trimestrielle. Elle se déroule en mai, août, novembre et février. En mai, elle porte sur la totalité de l'échantillon (environ 18 000 logements), alors qu'en août, novembre et février, l'enquête porte sur trois sous-échantillons de 1'800 logements, tirés de manière aléatoire à partir de l'échantillon total. L'enquête de mai permet de mesurer avec précision l'évolution annuelle des loyers ainsi que le niveau de ceux-ci. En revanche, les trois autres enquêtes servent exclusivement à calculer l'évolution des loyers.

La statistique des loyers dispose d'informations telles que la catégorie de logement (loyer libre, HLM, HBM, HCM, HM, etc.).

A l'intérieur de chaque catégorie, les loyers sont distingués notamment en fonction de trois caractéristiques :

• l'année de construction de l'immeuble,
• le nombre de pièces du logement,
• la localisation.

En revanche, la statistique des loyers ne tient pas compte de diverses caractéristiques qualitatives non mesurables telles que le degré de confort, l'agrément de la situation, le standing, etc.

La nature du logement indique si le logement appartient au secteur libre ou s'il est subventionné; dans le second cas, la nature du logement correspond au mode de subventionnement.

Les modalités actuellement utilisées dans les tableaux sont :

• logements à loyer libre,
• HBM (habitations bon marché),
• HLM (habitations à loyer modéré),
• HCM (habitations pour classes moyennes),
• HM (habitations mixtes),
• Ville / Fondations / Aide fédérale.

Dans le cadre de l'exploitation de la statistique des loyers, l'OCSTAT publie depuis 1984 des informations sur le niveau des loyers en cas de changement de locataire. Il a été constaté que les changements de locataire se traduisaient dans de nombreux cas par une majoration sensible du loyer.

Plusieurs raisons peuvent être avancées :

• il arrive que des travaux de rénovation soient effectués entre deux locations et que leur coût soit répercuté sur le nouveau locataire ;
• il se peut que les régies et propriétaires immobiliers préfèrent attendre un changement de locataire pour adapter le loyer, ce qui entraîne ainsi une sorte de rattrapage après une longue période de stabilité.